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18 May 2010

Mutui con il CAP, un’alternativa al tasso fisso e variabile

Categoria: Mutui — Tags: , , , , , — Riccardo @ 16:03

mutui2Tasso fisso o variabile? Meglio col CAP!
È il dilemma di chi vorrebbe acquistare una casa stipulando un mutuo e deve far fronte non soltanto alla scelta migliore, in termini di tasso al quale “legarsi”, ma anche a motivazioni psicologiche che giocano un ruolo non secondario. Fino a una decina di anni fa, infatti, il “fisso” ha rappresentato la principale scelta di mutuo per l’acquisto di immobili utilizzato in Italia. Da pochissimo tempo, però, la situazione è completamente cambiata (in meglio grazie anche alla surroga). Oltre alle più note alternative del tasso variabile e di quello misto, il mercato offre così anche altre formule che vanno dal variabile a rata costante a quello variabile entro limiti prefissati ( cap & floor), dal mutuo bilanciato a quello elastico.
Accade in questo momento un tasso più oneroso (anche fino a tre punti rispetto a quello variabile). Il parametro che gli istituti prendono solitamente a riferimento per i mutui a tasso fisso è il tasso praticato per i prestiti interbancari a lungo termine (Irs) a cui viene aggiunta una maggiorazione “spread” – come guadagno sull’operazione – che può variare mediamente dall’1% al 2% circa,a seconda dell’apprezzabilità riconosciuta al cliente e della bontà della banca.
Con il tasso variabile, invece, ci si affida completamente al mercato, con una rata di partenza concordata in sede di stipula che verrà periodicamente adeguata all’andamento del costo del denaro a breve termine. Il “termometro” più comune è l’Euribor,ossia il tasso di riferimento per il finanziamento degli istituti sul mercato interbancario nella Uem: in pratica la rata si riduce quando è basso il costo del denaro e aumenta nel caso contrario. Coloro i quali sono interessati a fare un mutuo come questo devono fare molta attenzione alla periodicità con cui vengono fatte le revisioni di rata, agli indici di riferimento selezionati (Euribor, Rendiob, Prime Rate Abi) visto che molti sono piu fermi allo spread che viene usato e alla presenza nel contratto di clausole che determianano un tasso soglia minimo (clausola che annullerebbe di fatto il principale vantaggio del variabile).
Un valido compromesso è quello della rata fissa ma a tasso variabile in cui l’esborso mensile viene bloccato e le variazioni vanno a incidere sulla durata del finanziamento che sarà di conseguenza allungata o abbreviata. Questa formula è adatta a chi intende coniugare la serenità di una rata fissa con la potenziale convenienza del tasso variabile, pur sapendo che in caso di tensioni dei mercati i maggiori interessi possono comportare il prolungamento (anche di molto) del mutuo oltre la sua naturale scadenza.
Tutte le valutazioni fatte vanno però contestualizzate al periodo di vita del mutuo, dato che il metodo di ammortamento più usato (detto “francese”) produce una regressione del capitale lenta all’inizio e progressivamente più rapida nel tempo: ne consegue che una differenza di tasso esplica il suo massimo effetto nella prima parte della vita del mutuo, quando il debito in linea capitale è massimo e va a contenersi in prossimità della scadenza.
Mutuo con il tetto e surroga
Nel particolare, vista l’attuale forte discesa subita dai tassi può risultare particolarmente conveniente per un mutuatario a tasso fisso passare a un piano di rimborso variabile con cap (tetto massimo): vale a dire che per i mutui precedentemente stipulati a un tasso fisso intorno al 5%-6% può convenire passare al variabile ma tutelandosi dai futuri rialzi tramite la fissazione di un cap del 4,80%- 5% tale da non riportare oltre i precedenti livelli di rimborso; per mutui a tasso fisso più bassi del 5% tale convenienza è, invece, più limitata. Nella tabella a fianco, oltre ai mutui a tasso fisso e variabile, sono riportati i prodotti con il cap: a parità di tetto massimo è conveniente puntare su quelli che hanno uno spread più basso.
Per cambiare mutuo, infine, oltre alla rinegoziazione con la stessa banca vi è la possibilità del trasferimento del mutuo ad altri istituti tramite l’operazione della portabilità (decreto Bersani del 2006 in materia di surrogazione). Ma se con la rinegoziazione l’accordo tra banca e cliente non sempre è scontato, con la surroga si può stipulare un mutuo (di importo pari al debito residuo) alle condizioni da concordarsi con una nuova banca che estingue e subentra formalizzando il tutto in un atto unico.


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