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Mutui a tasso fisso o variabile? Il punto della situazione

Riccardo — Tue, 08 Mar 2011 10:44:40 +0000

E’ sempre difficile scegliere il miglior mutuo da sottoscrivere per l’acquisto di una casa, soprattutto adesso che le cose si stanno complicando ulteriormente con la crisi finanziaria e le pessime notizie provenienti dal medioriente. Fino a poco tempo fa gli operatori finanziari consigliavano il tasso variabile, mentre adesso non sono più cosi sicuri di questa scelta, in particolare perché a quanto pare ci saranno dei rialzi sui tassi da parte della BCE.
Al momento l’Euribor a un mese, al quale fa riferimento il tasso variabile, è giunto a 0,904%, mentre l’Euribor a tre mesi si è alzato a 1,172. Rialzi che fanno allontanare il valore dei tassi dai minimi di sempre ragiiunti alla fine di marzo 2010 quando l’Euribor a un mese era sceso a quota 0,397% e qeullo a tre mesi a 0,63% e prossimamente ci saranno nuovi aumenti in verso 1,25%, livello a cui Trichet vorrebbe far arrivare il costo del denaro entro aprile.

Gli operatori pensano che a luglio la Bce possa far arrivare il tasso di riferimento all’1,5%, mentre l’Euribor trimestrale potrebbe concludere l’anno a quota 2,16%. Entro il 2012 l’indice potrebbe giungere al 3%, e rialzarsi di poco l’anno seguente per arrivare a 3,5% entro il 2014.
L’aumento costante dell’Euribor, nel settore mutui, non dovrebbe però far scappare immediatamente dal tasso variabile a quello fisso, poiché tra variabile e fisso ci sta comunque sempre una forbice notevole (quasi 250 punti base), la medesima che abbiamo tra il tasso di interesse della Bce (1%) e il livello di tassi pronosticato per il 2014 (3,5%).

Mutuo SAR Aperto, il massimo della convenienza

Riccardo — Tue, 14 Sep 2010 13:43:49 +0000

Mutuo SAR Aperto è un prestito per l’acquisto di immobili che da agli utenti degli strumenti utilissimi per gestire il proprio tasso nel modo più conveniente possibile.
Nei primi tre anni l’aliquota applicata è fissa, in seguito il mutuario potra decidere se proseguire con questo tasso oppure passare ad un variabile; ovviamente per fare una scelta oculata il beneficiario del mutuo deve avere un minimo di confidenza con i mercati azionari e capire qual è la scelta giusta!
La cifra massima richiedibile per questo tipo di finanziamento non può coprire più dell’80% del prezzo della casa e la durata massima è prevista in 15 anni. Ovviamente chi può potrà enstinguere anticipatamente il mutuo senza alcuna penale.
Da abbinare una polizza casa che copre i rischi di scoppio e incendio, erogata dallo stesso istituto finanziario.

Mutuo Sempre Light di Ubi Banca, tasso variabile e spread decrescente

Andrea — Mon, 09 Aug 2010 09:42:56 +0000

Mutuo Sempre Light di Ubi Banca è una soluzione in linea con le nuove esigenze dettate da crisi economica, difficoltà a trovare un lavoro stabile, innalzamento continuo dei prezzi delle abitazioni. Si tratta infatti di un mutuo con una durata massima di 50 anni (valore che è il massimo che si trova sul mercato, anche presso la concorrenza), con un tasso variabile e un decurtazione periodica dello spread: il tasso variabile consente di avere, almeno in questa fase, una rata leggera e la riduzione (seppur modesta) periodica del tasso finale, mediante l’abbassamento dello spread, consente di vedere comunque una riduzione del peso della rata. Va comunque confermato il carattere di ’scommessa’ implicito nei tassi a tasso variabile.
L’offerta prevede il finanziamento per un valore pari all’80% del valore di stima dell’immobile, con una possibilità di dilazione di 50 anni con uno spread che perde 5 punti base (lo 0,05%) ogni 5 anni, a cominciare dal quinto anno del piano di ammortamento.
L’indicizzazione è all’ Euribor a 1 mese.
Il mutuo può essere estinto anticipatamente senza commissioni relative all’operazione. Se il rimborso è parziale non verranno calcolate commissioni per la riduzione del finanziamento. Non sono previste spese di incasso rata.
Come per gli altri mutui erogati da Ubi Banca è possibile abbinare una assicurazione (facoltativa) denominata Blu Credit. Tale assicurazione garantisce
- l’estinzione totale del mutuo, qualora l’obbligato principale incorresse in eventi definitivi quali la morte o l’invalidità totale permanente
- il pagamento di rate in scadenza alle quali l’obbligato principale non possa far fronte a causa, ad esempio, della perdita del posto di lavoro o l’inabilità al lavoro dovuta ad infortuni di vario genere.

Mutui con il CAP, un’alternativa al tasso fisso e variabile

Riccardo — Tue, 18 May 2010 14:03:12 +0000

Tasso fisso o variabile? Meglio col CAP!
È il dilemma di chi vorrebbe acquistare una casa stipulando un mutuo e deve far fronte non soltanto alla scelta migliore, in termini di tasso al quale “legarsi”, ma anche a motivazioni psicologiche che giocano un ruolo non secondario. Fino a una decina di anni fa, infatti, il “fisso” ha rappresentato la principale scelta di mutuo per l’acquisto di immobili utilizzato in Italia. Da pochissimo tempo, però, la situazione è completamente cambiata (in meglio grazie anche alla surroga). Oltre alle più note alternative del tasso variabile e di quello misto, il mercato offre così anche altre formule che vanno dal variabile a rata costante a quello variabile entro limiti prefissati ( cap & floor), dal mutuo bilanciato a quello elastico.
Accade in questo momento un tasso più oneroso (anche fino a tre punti rispetto a quello variabile). Il parametro che gli istituti prendono solitamente a riferimento per i mutui a tasso fisso è il tasso praticato per i prestiti interbancari a lungo termine (Irs) a cui viene aggiunta una maggiorazione “spread” – come guadagno sull’operazione – che può variare mediamente dall’1% al 2% circa,a seconda dell’apprezzabilità riconosciuta al cliente e della bontà della banca.
Con il tasso variabile, invece, ci si affida completamente al mercato, con una rata di partenza concordata in sede di stipula che verrà periodicamente adeguata all’andamento del costo del denaro a breve termine. Il “termometro” più comune è l’Euribor,ossia il tasso di riferimento per il finanziamento degli istituti sul mercato interbancario nella Uem: in pratica la rata si riduce quando è basso il costo del denaro e aumenta nel caso contrario. Coloro i quali sono interessati a fare un mutuo come questo devono fare molta attenzione alla periodicità con cui vengono fatte le revisioni di rata, agli indici di riferimento selezionati (Euribor, Rendiob, Prime Rate Abi) visto che molti sono piu fermi allo spread che viene usato e alla presenza nel contratto di clausole che determianano un tasso soglia minimo (clausola che annullerebbe di fatto il principale vantaggio del variabile).
Un valido compromesso è quello della rata fissa ma a tasso variabile in cui l’esborso mensile viene bloccato e le variazioni vanno a incidere sulla durata del finanziamento che sarà di conseguenza allungata o abbreviata. Questa formula è adatta a chi intende coniugare la serenità di una rata fissa con la potenziale convenienza del tasso variabile, pur sapendo che in caso di tensioni dei mercati i maggiori interessi possono comportare il prolungamento (anche di molto) del mutuo oltre la sua naturale scadenza.
Tutte le valutazioni fatte vanno però contestualizzate al periodo di vita del mutuo, dato che il metodo di ammortamento più usato (detto “francese”) produce una regressione del capitale lenta all’inizio e progressivamente più rapida nel tempo: ne consegue che una differenza di tasso esplica il suo massimo effetto nella prima parte della vita del mutuo, quando il debito in linea capitale è massimo e va a contenersi in prossimità della scadenza.
Mutuo con il tetto e surroga
Nel particolare, vista l’attuale forte discesa subita dai tassi può risultare particolarmente conveniente per un mutuatario a tasso fisso passare a un piano di rimborso variabile con cap (tetto massimo): vale a dire che per i mutui precedentemente stipulati a un tasso fisso intorno al 5%-6% può convenire passare al variabile ma tutelandosi dai futuri rialzi tramite la fissazione di un cap del 4,80%- 5% tale da non riportare oltre i precedenti livelli di rimborso; per mutui a tasso fisso più bassi del 5% tale convenienza è, invece, più limitata. Nella tabella a fianco, oltre ai mutui a tasso fisso e variabile, sono riportati i prodotti con il cap: a parità di tetto massimo è conveniente puntare su quelli che hanno uno spread più basso.
Per cambiare mutuo, infine, oltre alla rinegoziazione con la stessa banca vi è la possibilità del trasferimento del mutuo ad altri istituti tramite l’operazione della portabilità (decreto Bersani del 2006 in materia di surrogazione). Ma se con la rinegoziazione l’accordo tra banca e cliente non sempre è scontato, con la surroga si può stipulare un mutuo (di importo pari al debito residuo) alle condizioni da concordarsi con una nuova banca che estingue e subentra formalizzando il tutto in un atto unico.

UniCredit Mutuo Ristrutturazione

Andrea — Tue, 13 Apr 2010 14:48:13 +0000

La ristrutturazione di un immobile è un impegno gravoso per le famiglie, con un dispendio consistente legato alle opere murarie, gli impianti, i serramenti, le pavimentazioni. Anche UniCredit propone un suo prodotto dedicato a questa tipologia di spesa / investimento.
Il mutuo può essere richiesto per un importo massimo pari all’80% del costo dei lavori, con il limite che esso non deve superare il 50% del valore complessivo dell’immobile su cui verranno eseguiti i lavori di ristrutturazione e ammodernamento. La cifra minima erogabile è di 30000 euro.
Il tasso può essere fisso o variabile e, nel corso del finanziamento, può passare dalla prima alla seconda forma. Infatti se si sceglie il tasso fisso, questo non può essere praticato per una durata superiore ai 5 anni decorsi i quali il mutuo si trasforma in variabile. La durata minima del mutuo è 5 anni, la massima 25.
L’indicizzazione viene fatta in base all’EuroIrs per il fisso e Euribor ( o Tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della BCE se prima casa) per il variabile.
Gli spread applicati variano in base alla durata e tipologia di tasso, attestandosi mediamente tra il 2,10% e il 2,40%.
I documenti richiesti in fase di istruttoria sono quelli attestanti il reddito degli obbligati e coobligati (se presenti), la documentazione anagrafica, quella tecnica relativa all’immobile offerto in garanzia e sul quale verrà accesa una ipoteca.

Mutuo Ambra, il tasso variabile di Banca Sella

Andrea — Tue, 30 Mar 2010 11:52:06 +0000

Ambra di Banca Sella è il tipico mutuo a tasso variabile. E’ un prodotto convenzionale, non prevede variabilità delle condizioni (passaggio tra tassi, prolungamento della durata per mantenimento dell’importo della rata, nessun cap) e come tale va scelto soppesando attentamente i pro e i contro di questa tipologia di mutuo.
Gli importi che possono essere richiesti sono pari al 70% del valore di perizia se si tratta di un immobile residenziale e 60% in caso di altre tipologie, rimborsabili con una durata che va dai 5 anni ai 25.
L’indicizzazione varia a seconda se si stia acquistando una abitazione principale o no. Nel primo caso abbiamo una indicizzazione basata su l’Euribor 1 mese oppure il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento definito dalla BCE ai quali va aggiunto uno spread del 2,5%. Nel secondo caso, stesso spread ma indicizzazione solo su Euribor 1/3/6 mesi.
Le spese accessorie principali sono:
- istruttoria: 0,50% dell’importo erogato con un minimo di 150 euro
- promemoria scadenza rata: 1,60 euro (cartaceo), 0,48 euro (internet)
- cancellazione ipoteca: non previste

Mutuo OPEN di Ubi Banca, possibilità di variare il tipo di tasso

Andrea — Wed, 17 Mar 2010 06:52:57 +0000

Nella scelta di un mutuo una delle prime variabili da considerare è il tipo di tasso, fisso o variabile? Non esistono regole e la scelta dipende dalla volontà rischiare qualcosa (con il variabile) per risparmiare sugli interessi o la certezza della rata fissa (con il fisso). Mutuo OPEN di Ubi Banca consente di cambiare idea a mutuo già erogato.
Il concetto è semplice: il mutuo inizia con un tasso fisso. Alla scadenza dei due anni successivi all’apertura si ha la possibilità si passare ad un tasso variabile o rimanere sul fisso. E così ogni due anni.
E’ una formula di grande elasticità che consente, se ci si tiene aggiornati sull’andamento degli indici europei sul costo del denaro (Euribor su tutti), di risparmiare nelle fasi di bassi tassi (come nel momento attuale) e di limitare i danni nelle fasi di tassi alti scegliendo il tasso fisso. Inoltre il passaggio da un tipo all’altro può essere frutto di una maggiore possibilità di rischiare, determinata magari da un aumento di disponibilità economica. Se si ha la sicurezza di poter pagare anche una rata più alta ma si ha la sensazione che i tassi siano in caduta si può scegliere il variabile. Se si avrà azzeccato la previsione il risparmio sarà sensibile, altrimenti, in virtù dell’aumentata disponibilità economica, si accetterà di buon grado di aver “perso la scommessa”.
Il Mutuo OPEN può essere richiesto per un valore massimo dell’ 80% del valore di perizia dell’immobile e la durata massima è notevole, 50 anni. Il tasso d’entrata è un fisso che va determinato di caso in caso sull’indice di riferimento maggiorato di uno spread dell’ 1,40% minimo. Le spese di istruttoria sono dello 0,95% dell’importo erogato con limiti minimi e massimi di 750 e 4500 euro. Tra i costi da considerare, l’incasso rata di 1,50 euro.

BPM TassoSempreBasso – il mutuo a tasso variabile “limitato”

Andrea — Mon, 01 Feb 2010 09:45:07 +0000

Il mutuo a tasso variabile è, viste le condizioni economiche e l’andamento dei tassi, il più interessante per l’acquisto della casa. Oggi abbiamo infatti i tassi collassati a livelli minimi storici, con percentuali inferiori al 3% e rate che, se confrontate con quelle di uno o due anni fa, sono praticamente dimezzate.
BPM presenta allora un variabile che attira anche gli scettici che, giustamente, osservano che prima o poi i tassi risaliranno e quindi la rata potrebbe diventare insostenibile. Quale è l’offerta BPM? Il nuovo mutuo TassoSempreBasso che, in caso di risalita dei tassi, blocca questi ultimi al 5,50%. Questo tipo di formula, già esistente anche in altre offerte di altri istituti, prende il nome di Capped Rate.
Le condizioni sono discrete, spicca il costo non proprio contenuto dell’istruttoria, pari allo 0,4% dell’importo erogato, con un minimo di 400 e un massimo di 800 euro. La polizza CPI, che protegge il contraente in caso di impossibilità di far fronte agli impegni presi, è pari all’1,50% dell’importo erogato.
Il tasso variabile proposto è indicizzato BCE (non Euribor quindi), con uno spread del 1,70%. Ciò determina a oggi un tasso del 2,70 (TAN) ma, in virtù dei costi sopra descritti, il TAEG raggiunge il 3,16%.
Il mutuo TassoSempreBasso può essere richiesto per acquisto o costruzione di immobili o per surroga attiva, ha una durata massima di 30 anni e non può superare l’80% del valore dell’immobile.

Mutui a tasso variabile. Perchè tanti delusi?

Riccardo — Mon, 21 Dec 2009 23:25:16 +0000

Grande delusione per i molti sottoscrittori di contratti per mutui a tasso variabile! Ciò sembra una contraddizione, dal momento che le tante persone che hanno evitato di contrattare un tasso fisso, con l’Euribor ai minimi storici non potevano essere più soddisfatte. E invece si ritrovano con delle rate inaspettate nonostante l’andamento al ribasso del tasso di interesse per le transazioni in Euro tra le banche europee. A che cosa dobbiamo questa situazione? E’ necessario andare a spulciare il contratto e soffermarsi su quelle clausole che di solito vengono scritte in caratteri piccolissimi e che la Banca non ha molto piacere a far notare.
Se è presente una clausola chiamata floor allora tutto diventa chiaro! Essa indica che il tasso di interesse applicato al mutuo non può scendere al di sotto di un certo livello a prescindere dall’andamento del tasso di riferimento. E ritorna la solita questione a cui molti rispondono con le più disparate argomentazioni: è preferibile un mutuo a tasso fisso o è meglio optare per quello a tasso variabile?

“NeoMutuo” rivoluziona il mutuo a rata fissa

viviana — Fri, 18 Sep 2009 13:56:36 +0000

Banca Carige lancia sul mercato un nuovo mutuo, pensato per rispondere al meglio alle mutevoli esigenze del mercato. Il nome di questo nuovo prodotto è “NeoMutuo” e si inserisce nella tipologia dei mutui a rata fissa e tasso variabile. Quest’ultimo, nonostante l’apprensione generata dall’altalenante andamento del mercato, è sul lungo periodo nettamente più conveniente del tasso fisso, che lo può superare di anche due punti percentuali. La rata fissa va a risolvere proprio il fattore incertezza, lasciando a chi lo stipula la tranquillità di pagare sempre lo stesso importo e andando a dilazionare gli eventuali aumenti di mercato agendo sulla durata. Il mutuo può essere richiesto per l’acquisto e ristrutturazione della casa ma anche come rinegoziazione o sostituzione di un mutuo precedente. Ma la sorprendente differenza da tutti gli altri mutui simili offerti sul mercato è che il prolungamento della scadenza del mutuo a seguito del rialzo dei tassi può arrivare fino a massimo 5 anni. Se gli interessi in più calcolati dovessero eccedere questo lasso di tempo non sarà chiesto alcun rimborso e sarà Banca Carige a farsi carico del costo. Con NeoMutuo si sottoscrive anche la polizza ‘Carige Domani Mutuo’, la cui copertura si attiva in caso di disoccupazione, infortunio o malattia, anche grave, dell’intestatario del mutuo.