Condominio, normativa da seguire (www.guidaeconomica.it)Con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 102/2025, la gestione condominiale ha subito un cambiamento radicale.
La nuova normativa, recependo la direttiva europea 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano, pone l’accento sulla tutela della salute pubblica all’interno degli edifici privati, imponendo un obbligo stringente di monitoraggio e controllo del batterio Legionella pneumophila, responsabile della legionellosi, una patologia che può manifestarsi in forme gravi come la malattia dei Legionari.
Nuovi obblighi per l’amministratore di condominio: monitoraggio e gestione del rischio legionella
Il decreto stabilisce che ogni impianto idrico condominiale è considerato un’area a rischio e necessita di una valutazione specifica secondo quanto previsto dall’articolo 4, comma 2, lettera e) e dall’Allegato I, Parte C del decreto stesso. In questo contesto, l’amministratore di condominio assume un ruolo cruciale e di responsabilità legale nella gestione della qualità dell’acqua, dalla rete pubblica fino ai rubinetti degli appartamenti.
L’amministratore deve avvalersi di un tecnico abilitato per effettuare una valutazione del rischio personalizzata, che tenga conto della tipologia di utenze presenti nello stabile. Se all’interno del condominio vi sono attività particolarmente sensibili, come studi dentistici, centri estetici o ambulatori medici, il livello di rischio aumenta, ed è quindi obbligatorio effettuare campionamenti periodici annuali, come previsto dalla relazione tecnica allegata al decreto. Questo per evitare responsabilità civili e penali in caso di focolai di legionellosi.
Il monitoraggio non è più una semplice precauzione, ma un obbligo che prevede:
– Analisi delle tubature per individuare biofilm e incrostazioni, habitat ideali per la proliferazione del batterio.
– Controllo dei serbatoi di accumulo e delle autoclavi, spesso punti critici di contaminazione.
– Gestione termica puntuale, mantenendo le temperature dell’acqua calda al di fuori della fascia critica tra 20 e 50 °C, temperatura in cui la Legionella si moltiplica.
L’esito delle analisi di laboratorio, che devono essere effettuate da strutture certificate, confluisce nel piano di autocontrollo che deve essere redatto e conservato nel fascicolo tecnico dell’edificio. Tale documento è essenziale per eventuali ispezioni da parte delle autorità sanitarie e definisce i punti di campionamento strategici e le azioni da intraprendere in caso di superamento dei limiti di legge.
La legionella: un nemico invisibile negli impianti idrici domestici (www.guidaeconomica.it)
La Legionella è un batterio gram-negativo aerobo che si sviluppa principalmente in ambienti acquatici caldi, tra i 20 e i 50 gradi Celsius, temperature tipiche degli impianti di acqua calda sanitaria. Originariamente identificata nel 1976 durante un’epidemia a Philadelphia, il batterio oggi rappresenta un pericolo concreto nei sistemi idrici condominiali, soprattutto se questi presentano tubature vecchie, serbatoi mal gestiti o punti di ristagno dell’acqua.
La legionellosi può manifestarsi in due forme principali: la malattia dei Legionari, una polmonite severa con un periodo di incubazione di 2-10 giorni, e la febbre di Pontiac, una forma più lieve e autolimitante con sintomi simil-influenzali. La trasmissione avviene attraverso l’inalazione di aerosol contaminati, non per contatto diretto tra persone.
In Italia, il batterio è particolarmente diffuso e, secondo i dati più recenti, il sierogruppo 1 di Legionella pneumophila è responsabile di circa il 90% dei casi di legionellosi. Le condizioni di rischio aumentano con l’età avanzata, patologie croniche, immunodepressione, fumo e alcolismo. Anche impianti come docce, fontane decorative intermittenti, sistemi di condizionamento e piscine rappresentano potenziali fonti di contagio.
